Hipoteca multidivisa

La hipoteca multidivisa aprovecha las ventajas que puede ofrecer el endeudamiento en una divisa que vaya a depreciarse y que tenga un tipo de interés más reducido.

Por ejemplo, en el año 2004, los tipos de interés en Japón eran del 0,5%, frente al 2% de la zona euro. En los siguientes tres años, el yen se depreció el 20% frente al euro, lo que permitió a los clientes con ingresos en euros amortizar hipoteca a un ritmo mucho mayor.
Así, con la misma cantidad de euros era posible amortizar un volumen de deuda en
yenes muy superior.

Desde el inicio de la actual crisis, en julio de 2007, el yen se ha apreciado frente al euro el 25% y el franco suizo, el 10%. Es decir, el importe del crédito pedido hace dos años ha aumentado en esa cuantía.

Un cliente que contratara en julio de 2007 una hipoteca en yenes por 180.000 euros (a un tipo de cambio de 160 yenes por euro) se encuentra con que esa deuda equivale ahora a 225.000 euros, después de que el yen se haya apreciado hasta las 134 unidades por euro actuales. Incluso si el cliente ha ido amortizando capital desde entonces, su deuda se habrá incrementado.

Los inversores más especulativos se endeudaron durante años en yenes, que soportaban un menor tipo de interés. Con el estallido de la crisis, esos inversores deshicieron sus inversiones más arriesgadas y para saldar sus deudas, tuvieron que comprar yenes.

La persona que soporta ahora una hipoteca en yenes o francos suizos y tiene una deuda mayor o espera pacientemente a que el tipo de cambio le sea favorable para cambiar su deuda a euros y no perder dinero o asume esa pérdida y convierte ahora su hipoteca a euros, protegiéndola de futuras apreciaciones que amplíen aún más el capital pendiente.

Se espera que el yen y el franco suizo van a frenar su escalada a medida que la situación económica se normalice. Hasta la segunda mitad de 2010 no llegarían las alzas de tipos de interés, ahora en el 0,1% en Japón, ente el 0% y el 0,25% en USA y el 1% en la zona euro.

Por regla general, el yen y, en menor medida, el franco suizo, son las divisas más comunes en las hipotecas multidivisa.

Cambiar la divisa en que se denomina el crédito tiene un coste de alrededor del 0,20 % del capital pendiente y los plazos son inferiores a los de las hipotecas tradicionales, aunque un mayor plazo da la oportunidad de compensar los períodos de un tipo de cambio desfavorable.
La financiación no supera el 80 % del valor de tasación.