Hipotecas

El mercado hipotecario español va a sufrir una silenciosa pero profunda reforma legal, aprobada en el Congreso a finales de noviembre, que va más allá de una simple rebaja en las comisiones, aranceles y gastos registrales.

El cambio, de todos modos, afectará sólo a las hipotecas constituidas con la ley en vigor, no a las actuales.La reforma legal limita al 0,5% la comisión máxima por amortización anticipada y subrogación -que pasa a denominarse de desestimiento- de los préstamos hipotecarios a interés variable y la reduce al 0,25% si han pasado de cinco años desde la concesión del préstamo.

Además, se recortan los gastos de notaría y registro, pero este conjunto de rebajas no es aún un elemento determinante para llevar a un cliente a cambiar su hipoteca de una entidad a otra. Fuentes de Sabadell calculan que en una hipoteca con un capital pendiente de 200.000 euros, 20 años por pagar y un interés de euribor más 0,75 puntos, el ahorro de costes derivado de la nueva ley si se cambia a otro préstamo con un interés de euribor más 0,22 puntos es de apenas 375 euros sobre algo más e 2.000, teniendo en cuenta las rebajas en comisiones y costes notariales.

El ahorro verdadero llega al cabo de dos años y tres meses, cuando se recupera el coste total de la subrogación. Al final del plazo de amortización el ahorro conseguido es de 12.492 euros, según calcula Sabadell.Pero el cambio de hipoteca a otra entidad entraña un gasto ineludible frente a las ventajas que la nueva ley ofrecerá para la novación o renegociación de las condiciones con la propia entidad.

A partir de su entrada en vigor, no será necesario cancelar y constituir una nueva hipoteca -con el consiguiente gasto impositivo y arancelario, aunque sea menor tras la reforma legal- al elevar el importe o el plazo del préstamo.

La reforma permite la renegociación libre del crédito entre el banco y el cliente para adaptarlo a las nuevas necesidades, incluyendo la eventual reestructuración de las deudas.La reforma dará también capacidad de negociación al cliente.

Si necesita ampliar hipoteca no hará falta constituir un segundo préstamo, siempre que apure el importe máximo inscrito en el registro. Es decir, si de un préstamo de 100.000 euros ya se cancelaron 30.000, se puede ampliar de nuevo hasta el importe inicial. Y al no existir segunda hipoteca sobre el mismo inmueble, el banco no pierde el derecho preferente a ejecutar el embargo en caso de impago, una de las prebendas más queridas para una entidad.El nuevo texto establece además un marco más propicio para las hipotecas a interés fijo y mixto, en un mercado dominado por el interés variable. Los bancos tendrán margen para lanzar precios atractivos -ahora son bastante mayores los intereses a tipo fijo que a variable- puesto que con la nueva ley, si el cliente cancela la hipoteca, deberá pagar una comisión con la que compensar el riesgo de interés asumido por la entidad en el diseño de su producto.

El cambio de condiciones de la hipoteca ya no exigirá cancelarla y constituir otra nueva, con el ahorro consiguienteLa nueva ley regula también la creación de la hipoteca flotante. Es una suerte de línea de crédito en la que ofrecer como garantía la vivienda o el local con el fin de disponer de financiación ante deudas presentes y también futuras. Está dirigida en especial a pymes y autónomos, que pueden disponer del capital necesario, sin pagar por el resto de la línea de financiación no empleada.

•Más del 70% de la cartera hipotecaria contratada antes de 2006 paga hoy cuotas de amortización superiores a las del momento de la contratación.

•En el primer trimestre de 2008, más del 90% del saldo hipotecario contratado con anterioridad a 2007 también estará pagando cuotas mensuales superiores a las del momento de la firma de la hipoteca, según las previsiones de la AHE.Claves Las novedades de la reformaLa reforma de la ley hipotecaria ha buscado como objetivo dar más flexibilidad a los préstamos para la vivienda, en un contexto en el que cada vez es mayor el esfuerzo de las economías domésticas para pagar la cuota mensual y en un mercado copado por las hipotecas a interés variable, que deja el bolsillo más indefenso ante las subidas de tipos de interés.

•Novación de préstamos. Las modificaciones introducidas en la ley van a representar un avance importante a la hora de renegociar las condiciones del préstamo hipotecario. La práctica totalidad de las modificaciones en el préstamo -importe o plazo- dejarán de requerir la cancelación de la hipoteca inicial y la constitución de una nueva, con el correspondiente ahorro de gastos en tasas y aranceles que ello supone.

•Hipoteca flotante. Busca garantizar la financiación hipotecaria a los negocios familiares, autónomos, profesionales o pymes. Esta hipoteca toma como garantía la vivienda o el local y sirve de cobertura no sólo para las deudas presentes relacionadas con el negocio, sino también para las deudas futuras. Así, con un único préstamo se consigue una especie de línea de financiación, a devolver por el capital dispuesto.

•Hipoteca inversa. El nuevo texto legal establece el marco jurídico de este producto. Una enmienda introducida en el Congreso permitirá a los mayores de 65 años y personas dependientes constituir una hipoteca inversa por una segunda residencia, no sólo por la vivienda habitual.

•Comisiones. La nueva normativa hipotecaria establece una comisión máxima por cancelación o subrogación de la hipoteca del 0,5% del capital pendiente en préstamos a interés variable y del 0,25% si el préstamo tiene más de cinco años.

•Aranceles. Para la constitución de una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años de plazo, los costes de registro se reducen de 240 a 42 euros y los gastos notariales se rebajan de 111 a 25 euros.

•Transparencia. La reforma insiste en la obligación de las entidades financieras de informar con detalle a los clientes sobre los términos y claúsulas del contrato hipotecario.