Sepa todo sobre amortizar hipoteca

La amortización de hipoteca es una decisión que suele dejarse para finales de año, cuando llega el momento de cuadrar la factura fiscal y el contribuyente recuerda las ventajas de pagar religiosamente la cuota cada mes.

Las deducciones en el IRPF por pagar hipoteca se convierten entonces en un llevadero contrapeso para quien no tiene más remedio que cargar a la espalda con el préstamo. Pero anticipar la devolución de ese préstamo tiene claras ventajas -más allá de las fiscales- que hacen recomendable la amortización en cualquier época del año, incluso por encima de la cuantía que permite la deducción en la declaración de la renta. De hecho, si se tiene contratado un préstamo hipotecario, existen pocas opciones de inversión más atractivas que la amortización anicipada, tanto financiera como fiscalmente.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece que el contribuyente se puede deducir el 15% de las cantidades invertidas en la adquisición, rehabilitación, ampliación y construcción de la casa, incluyendo por supuesto la amortización de capital e intereses del préstamo hipotecario, con un límite máximo de 9.015 euros. Así, aplicando el 15% a esa cuantía, la deducción máxima resulta en 1.352,28 euros, un aliciente nada desdeñable y que, de facto, rebaja el precio del préstamo hipotecario que soporta el cliente. Pero además de este ahorro fiscal, la amortización permite aligerar la carga de intereses del crédito, lo que permite un importante ahorro financiero, en especial durante los primeros años del préstamo.

En los primeros dos años de hipoteca se acumulan alrededor del 20% de los intereses que hay que pagar al banco. De hecho, los bancos concentran al principio el grueso del cobro de los intereses, que se van aligerando a medida que avanza el plazo de amortización. Así, para una hipoteca por importe de 150.000 euros a un tipo de interés de euríbor más 0,33 puntos, el cliente va a pagar 58.000 euros de intereses si la contrata a un plazo de 10 años y 133.000 euros si el plazo asciende a los 30 años.

En este sentido, y puestos a ahorrar dinero en el pago de intereses sin olvidar las ventajas fiscales, es más ventajoso amortizar hipoteca al principio de cada año, ya que quedará menos capital pendiente sobre el que aplicar el correspondiente tipo de interés. En cualquier caso es recomendable realizar una simulación de la declaración de la renta a finales de año, cuando ya se conoce la práctica totalidad de las rentas obtenidas y podrá calcularse de manera casi exacta el ahorro fiscal.

El límite para aprovecharse de la ventaja fiscal está en los 9.015 euros anuales. Sin embargo, en la práctica son muchos los clientes que van a superar esa cantidad ya sólo con el pago de las cuotas mensuales, sin contar con amortizaciones adicionales. De acuerdo con los últimos datos del INE, la hipoteca que se firma ahora en los bancos en España es por un importe medio de 147.000 euros, a un tipo de interés del 5% y por un plazo de 25 años, lo que resulta en una cuota de 860 euros al mes. Es decir, 10.320 euros al cabo del año. ¿Interesa entonces amortizar más?

Más allá del efecto fiscal ya conseguido, la clave para tomar esta decisión es si el dinero disponible para realizar una amortización adicional a los 9.015 euros puede invertirse en otro producto capaz de eclipsar el ahorro que se consigue en el pago de intereses. El tipo de interés ofrecido debe ser superior al que se paga en la hipoteca y debe compensar también por el cobro de la comisión por cancelación anticipada, en caso de haberla, y por el pago de impuestos que habrá que aplicar a los rendimientos conseguidos en ese producto de inversión. Es decir, hay que tener en cuenta un interés por la hipoteca que ahora ronda el 5%, más una comisión por cancelación anticipada que puede alcanzar el 1% si es por más del 25% del capital pendiente, más un gravamen del 18% sobre los rendimientos del ahorro.

Para invertir en alternativas que generen rendimientos con los que compensar el ahorro en la amortización de hipoteca todo dependerá en cualquier caso de cuál es el perfil de exposición al riesgo del cliente, es decir, cuánto está dispuesto a perder para poder optar a determinado nivel de ganancias, cuál es el horizonte temporal y de qué volumen de patrimonio se trata.

Por ejemplo, para una hipoteca con un capital pendiente de 35.000 euros la diferencia entre amortizar 9.015 euros ó 12.000 euros está en un ahorro adicional de 918 euros en el pago de intereses. Si esos 3.000 euros de más se invirtieran en un depósito al 4,5% TAE, el rendimiento en un año sería de 332 euros después de impuestos. Por tanto, habría que mantener invertido ese dinero en las mismas condiciones durante al menos tres años para equiparar la ganancia del producto con el ahorro de la amortización de la hipoteca. Las ventajas son inferiores aunque el cliente puede contar a cambio con la tranquilidad de conservar un capital disponible.Alternativas
Si el cliente decide finalmente no devolver al banco más dinero del que debe pagar cada mes por su hipoteca, y si esa cantidad alcanza al cabo del año los 9.015 euros con los que aprovecharse al máximo de la deducción fiscal, la mejor alternativa para la liquidez disponible es la aportación a un plan de pensiones.

En este caso se habrá renunciado al ahorro inmediato en el pago de intereses de la hipoteca por una inversión a largo plazo que también cuenta con interesantes ventajas fiscales, al tiempo que se van acumulando rendimientos financieros. Así, el titular de un plan de pensiones se puede deducir de su base imponible 10.000 euros anuales si es menor de 50 años ó 12.500 euros a partir de esa edad.

Para quien está cerca de la cancelación total, hay que analizar con detalle si el incentivo fiscal compensa por el coste de tener la hipoteca abierta un año más de lo necesario. La amortización total supone la pérdida de las deducciones en la declaración de la renta, una ventaja que puede mantenerse en todo caso con la contratación de un plan de pensiones.

Además, el peso de los intereses sobre el capital pendiente de amortizar se va rebajando con el tiempo, con lo que llega un momento en que pierde efecto el ahorro conseguido con las amortizaciones anticipadas. Al principio, pagas más intereses que capital, pero financieramente, nunca es interesante tener hipoteca pendiente.

Normalmente, lo más interesante es reducir plazo para acortar la carga financiera del préstamo. Sin embargo, si la capacidad financiera del cliente es inferior o quiere que sea más holgada, es preferible disminuir la cuota.

Reducir cuota mensual es interesante en un entorno de subida de tipos, para atemperar la subida de costes que conlleva. Reducir plazo puede ser interesante en un entorno de bajada de tipos. Al recortar el plazo, el cliente eleva el coste de la cuota a un nivel que puede seguir asumiendo pero se quita años de pago y puede disponer de mayor liquidez, por ejemplo, a la hora de la jubilación.

La declaración de la renta conjunta en el caso de los matrimonios no resulta beneficiosa a efectos fiscales para la amortización de hipoteca, ya que el límite máximo para la deducción sigue estando en los 9.015 euros anuales. Resulta más conveniente por tanto realizar dos declaraciones individuales.

La cuantía máxima de amortización de hipoteca para aprovechar los incentivos fiscales se eleva entonces a 18.030 euros para la economía familiar.

La reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2007 eliminó algunas ventajas del anterior sistema. Había una deducción del 25% sobre los primeros 4.507,50 euros pagados y del 15% sobre el resto y a partir del tercer año, los porcentajes eran del 20% sobre los primeros 4.500 euros y del 15% sobre el resto, con el máximo de 9.015,18 euros. Sin embargo, estas deducciones podrán seguir aplicándose para las viviendas adquiridas antes del 20 de enero de 2006, en virtud del régimen transitorio.